La garantie d’éviction est un instrument juridique essentiel pour garantir la possession d’un bien immobilier et protéger l’acquéreur contre toute privation, qu’elle soit partielle ou totale. Cette garantie est d’une importance cruciale, et il est essentiel de comprendre son fonctionnement, même si les textes qui la régissent remontent à 1804 et peuvent sembler complexes pour les non-initiés. Nous allons démystifier ces textes pour une meilleure compréhension de cette garantie.

Qu’est-ce que la garantie d’éviction ?

La garantie d’éviction, comme stipulé dans l’article 1625 du Code civil, est une garantie d’ordre public qui a deux objectifs clairs : « La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ». En d’autres termes, tout vendeur est légalement tenu de garantir ces droits à l’acquéreur. Cette garantie vise à prévenir toute éviction, qu’elle soit totale ou partielle, ainsi que le paiement « des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

La dépossession du bien

Le trouble, dans le contexte de la garantie d’éviction, se manifeste lorsque l’acquéreur est effectivement privé de tout ou partie de son bien. Juridiquement, on parle de « dépossession ». Il est essentiel de noter que pour qu’elle soit reconnue, cette dépossession doit être réelle et non basée sur une simple crainte.

Selon un arrêt du 28 octobre 2015 (n° 14-15114), la garantie d’éviction due au fait d’un tiers s’applique lorsque le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et inconnu de l’acheteur. Ce trouble peut découler d’un tiers, par exemple, si ce dernier détient une servitude de passage ou si une personne revendique la propriété du bien et réussit à expulser l’acheteur.

Le trouble peut également provenir du vendeur, par exemple, s’il a vendu le bien à deux acquéreurs différents alors que le premier a un acte de vente notarié en sa faveur, ou si une hypothèque sur le logement n’a pas été déclarée.

L’éviction partielle

Même en cas d’éviction partielle, lorsque l’acheteur est privé d’une partie du bien (par exemple, un tiers revendique cette partie), il a le droit de demander la résiliation de la vente. En effet, il aurait peut-être pris une décision différente s’il avait eu connaissance de cette situation au moment de l’achat. Si l’acheteur décide de conserver le bien malgré la perte de la partie en question, il a droit à un remboursement correspondant à la valeur de la partie dont il a été privé, valeur estimée au moment de l’éviction.

Application de la garantie d’éviction

La garantie d’éviction est régie par l’article 1630 du Code civil, qui stipule que lorsque cette garantie a été promise ou que rien n’a été stipulé à ce sujet, l’acheteur a le droit de demander au vendeur :

• La restitution du prix d’achat. 
• La restitution des fruits (les bénéfices ou revenus générés par le bien) s’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’a évincé. 
• Les frais engagés pour faire valoir sa garantie en tant qu’acheteur, ainsi que les frais engagés par le demandeur d’origine (le vendeur). 
• Des dommages et intérêts, ainsi que les frais et coûts loyaux du contrat.

En vertu de cette garantie, le vendeur doit rembourser intégralement le prix d’achat initial, même si le bien a subi une décote de valeur. De plus, cette décote ne peut être imputée à un cas de force majeure, à des dégradations ou à un manque d’entretien de la part de l’acheteur. En sens inverse, si la valeur du bien a augmenté depuis l’achat, le vendeur doit verser la différence à l’acheteur. De plus, si l’acheteur a réalisé des travaux d’amélioration sur le bien, le vendeur doit également l’indemniser pour ces améliorations.

Les parties peuvent-elles s’accorder ?

Effectivement, l’article 1627 du Code civil permet aux parties de conclure des conventions particulières qui peuvent ajouter ou diminuer l’obligation de garantie d’éviction. Elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Cependant, la loi contient des dispositions pour contrer la mauvaise foi éventuelle du vendeur.

Selon l’article 1628 du Code civil, même si les parties stipulent qu’aucune garantie ne sera fournie par le vendeur, ce dernier reste néanmoins tenu à la garantie en cas de fait personnel le concernant. En d’autres termes, toute convention contraire est nulle si elle vise à exonérer le vendeur de sa garantie en cas de faute personnelle.

De plus, si le trouble survient à cause d’un tiers, le vendeur sera tenu de rembourser l’acheteur, même si une clause de non-garantie a été signée. Cependant, cette clause peut ne pas être appliquée si l’acheteur avait connaissance du risque d’éviction ou s’il a acquis le bien en prenant consciemment des risques.

Que faire en cas de non-résolution  ?

En cas de non-résolution du problème d’éviction, l’acheteur qui en est victime doit prendre les mesures suivantes :

• Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur : dans ce courrier, l’acheteur doit expliquer en détail la situation, rappeler les engagements de garantie du vendeur, et fournir tous les justificatifs nécessaires pour étayer sa demande.
• Attendre la réponse du vendeur : une fois le courrier envoyé, l’acheteur doit attendre la réponse du vendeur. Si le vendeur reconnaît sa responsabilité dans l’éviction et accepte de résoudre le problème, ils peuvent négocier un règlement à l’amiable.
• Assigner le vendeur devant le tribunal judiciaire : si le vendeur ne répond pas au courrier de l’acheteur ou refuse de prendre des mesures pour résoudre le problème, l’acheteur peut entamer une action en justice en assignant le vendeur devant le tribunal judiciaire. Cette action vise à obtenir une décision judiciaire contraignante pour que le vendeur indemnise l’acheteur et résolve le problème d’éviction.

L’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier peut être précieuse dans ce processus, car il peut aider l’acheteur à préparer son dossier, à négocier avec le vendeur, ou à représenter l’acheteur devant le tribunal si nécessaire.